九天里，黄磊只出了两次门。
一次是去浦东实地看那块地。
江天昊开车带他过去的，车子在陆家嘴附近停下来，黄磊站在一片空旷的农田边上，看着不远处正在建设的工地，站了很久。
风从黄浦江上吹过来，带着水汽和泥土的气息。
他在脑子里把这块地的未来一帧一帧地铺展开来——哪里是主楼，哪里是商场，哪里是酒店，哪里是写字楼，哪里是休闲广场。
那些建筑在他的想象中已经建起来了，高大、现代、气派，是这座城市的未来模样。
另一次是去见周科长，但不是在管委会，而是在周科长家附近的一个茶馆里。
周科长不想在单位谈，说是“避嫌”。
黄磊理解，有些事，在办公室里说不透，在饭桌上又太正式，茶馆正好——不像办公室那样拘谨，不像饭桌那样喧闹，清清静静的，适合聊正事。
他们聊了将近两个小时，从地块的规划聊到新区的未来，从政策走向聊到市场前景，从设计理念聊到施工周期。
周科长走的时候握着黄磊的手说“黄总，你这个项目，我是真心希望能成”，黄磊说“会的”。
这份策划书，不仅结合了当前的环境形势，还融合了后世许多cbd广场和综合写字楼的先进理念。
黄磊把自己前世见过的、印象深刻的那些顶级商业综合体的优点——纽约洛克菲勒中心的中庭设计、东京六本木的动线规划、香港太古广场的业态组合、新加坡滨海湾金沙的空中花园——全部拆解、消化、重组，变成了适合海市、适合这块地、适合这个时代的方案。
他没有照搬，因为照搬会水土不服。
前世那些成功的案例，各有各的成功逻辑，有的是因为地段，有的是因为时机，有的是因为操盘者的特殊资源。
他不能简单地复制粘贴，而要把那些成功背后的底层逻辑抽出来，再结合海市的实际情况重新构建。
可以说，策划书中许多的想法、概念，超出了这个时代至少十几年。
不是他比别人聪明，而是他比别人多活了一辈子。
那些在后世被反复验证过、被无数开发商模仿过、被市场检验过的经典设计理念和运营模式，在这个时代还是一片空白。
他要做的，就是把那些还在图纸上、还在脑子里、还在未来等着被实现的东西，提前搬到今天来。
整套策划书足足八十余页，厚厚的一摞，拿在手里沉甸甸的。
程月帮他装订的时候，特意用了蓝色的硬质封皮，封面上用烫金字体印着“海市浦东新区陆家嘴地块项目策划书”一行字，下面是“旭日集团·凌云国际·利华投资”三行小字，最底下是日期“一九九三年二月”。
封面设计简洁大方，不花哨，但很有质感，让人一看就知道这份文件的分量。
程月做了三份，一份给管委会，一份留给新成立的公司，一份黄磊自己带着。
翻开封面，第一章是项目概述。
黄磊用简洁的语言介绍了项目的基本情况——项目名称、地理位置、占地面积、规划建筑面积、总投资额、建设周期、预期效益。
这些数字不是随便写的，每一个都经过了反复测算和论证。
六百亩土地，主楼两栋，地下四层，地上七十五层。副楼六栋，地下三层，地上四十六层。
地上地下总建筑面积规划了八百余万平方米，总投资额预计超五十亿美元。
建设周期分两期，每期三年，六年全部建成。
预期效益是前两年微利甚至亏损，主要是培育市场和树立品牌；
两年后开始盈利，五年后进入稳定回报期，十五年后收回全部投资。
他不指望管委会的人相信这些数字，但他要让他们看到，他是认真的。
第二章是项目定位。黄磊用了很大的篇幅来阐述这个项目的定位——不是普通的商住楼，不是卖完就走的住宅项目，而是集商务、购物、酒店、餐饮、文化、娱乐于一体的高端商业综合体。
他写得很详细，每一个功能区都单独列了一节，写清楚它的定位、规模、目标客群、运营模式。
休闲广场——位于地块的中心位置，占地约三十亩，是一个开放式的公共空间。
广场中央设有一个大型的音乐喷泉，四周种植四季常青的乔木和花卉，配有长椅、遮阳伞、儿童游乐设施。
广场地下是两层停车场，可以解决周边区域的停车难问题。
广场的东侧是一个露天剧场，可以举办各类文化演出和商业活动。
这个广场的设计灵感来自他前世的记忆——那些让他印象深刻的城市公共空间，往往不是那些宏伟的建筑，而是那些让人愿意坐下来、待一会儿、感受城市脉搏的小小角落。
购物广场——位于地块的南侧，紧邻主干道，建筑面积约三十万平方米，是整个项目的商业核心。
购物广场分为地上五层、地下一层。地下一层是精品超市和美食广场。
一层是国际一线品牌旗舰店，二层是时尚潮流品牌，三层是生活家居和儿童业态，四层是电影院和KtV等娱乐设施，五层是餐饮。
他在策划书中详细描述了每一层的业态分布和品牌组合建议，甚至画了简单的平面布局图，标注了每个区域的功能和动线。
他不是学建筑设计的，画出来的图谈不上专业，但意图很清楚——他要让看这份策划书的人，一眼就能看懂他的想法。
美食广场——位于购物广场的地下一层，与精品超市相邻。
他特别强调了这个板块的重要性。
在他看来，商业综合体的生命力，很大程度上取决于餐饮板块的吸引力。
这不是他凭空想出来的，而是前世无数成功案例告诉他的——购物中心的餐饮比例。
从八十年代的百分之五，到九十年代的百分之十，到两千年代的百分之二十，到现在的百分之三十甚至更高，这个趋势不是偶然，是消费升级的必然结果。
他要在海市的这个项目里，提前十几年抓住这个趋势。
写字楼——规划了八栋，分别位于地块的北侧、东侧和西侧，呈品字形布局，中间是休闲广场。
八栋写字楼的高度分别是两栋主楼两百四十七米，六栋副楼一百五十二米。
其中最高的两栋主楼将成为海市的标志性建筑之一。
写字楼的每一层都设计了灵活分割的办公空间，可以整层出租给跨国公司，也可以分割出租给中小型企业。
他在策划书中详细描述了写字楼的技术参数——层高、承重、电梯配置、空调系统、智能化系统——每一个数字都精确到了个位数。
这些数字，不是凭空想象的，而是他从前世那些顶级写字楼的标准中提炼出来的。